רובנו שוכרים דירות בעיר, ולעיתים קרובות אנחנו נתקלים בשאלות בנוגע להיבטים שונים של שכירת דירה:
מה כדאי לדעת לפני החתימה על החוזה? אילו סוגי בטחונות קיימים ומהי הבטוחה המומלצת ביותר? מה חשוב לדעת על תחזוקת הדירה? ועוד.
ריכזנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על שכירות בעיר:
מידע זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. עיריית תל אביב-יפו ו/או חברת מוסדות חינוך אינה אחראית על התוכן ועל כל שימוש שיעשה בו. הנוסח המחייב הוא זה הקבוע בהוראות הדין הרלוונטיות כפי שתהיינה בתוקף מעת לעת.
אמנם מציאת דירה בתל אביב אינה משימה פשוטה או זולה, אך ברגע שנמצאה הדירה המיוחלת, חשוב להקפיד על הדגשים הבאים, לפני החתימה על החוזה, על מנת להבטיח את זכויותיכם ולמנוע הוצאות מיותרות וחילוקי דעות עם המשכיר לאורך תקופת השכירות. הקדישו כמה דקות לקרוא מהן הפעולות ההכרחיות שיש לבצע טרם החתימה על הסכם השכירות.
בשנים האחרונות שומעים יותר ויותר על מקרים בהם נוכלים “מכרו” או “השכירו” נכסים אשר מעולם לא היו בבעלותם. לכן, חשוב לוודא שהאדם שמציג את עצמו כבעל הנכס הוא באמת כזה. אתם לא חייבים לדרוש בתוקף הצגת תעודת זהות לפני הפגישה הראשונית, אבל בהחלט רשאים לבקש את המסמכים האישיים לפני החתימה.
מומלץ לבקש מבעל הדירה צילום של תעודת הזהות שלו ואף לצרפו להסכם, וכן לבקש מבעל הדירה שיציג במהלך הפגישה את נסח הטאבו ובו ציון פרטיו / זיקתו לנכס.
שוק השכירות בתל אביב הוא מורכב ולעתים רבות שוכרים נדרשים לחתום על חוזה השכירות מבלי שניתנה להם הזדמנות נאותה להתייעץ ולבדוק האם תנאי ההסכם ראויים ו/או עומדים בקנה אחד עם הוראות החוק. לכן, אנחנו ממליצים להתייעץ עם עו”ד לפני החתימה על החוזה, ובמידת הצורך לבקש מהמשכיר לשנות סעיפים מסוימיים בחוזה השכירות ואף לנהל איתו מו”מ לגבי כל אחד מהסעיפים אשר עלולים לפגוע בזכויות השוכרים.
מומלץ תמיד להתייעץ עם עו”ד, גם אם הדבר כרוך בהוצאה כספית, שכן הסכם שכירות טוב, ברור והוגן, כגון החוזה המומלץ, יקל על השוכר במהלך תקופת השכירות וימנע חילוקי דעות ואי הבנות מיותרים מול המשכיר ואף עשוי לחסוך כספים רבים לשוכר לאורך תקופת השכירות.
עו”ד המליץ לי לשנות סעיפים בחוזה ובעל הבית מסרב, מה לעשות?
אם בעל הדירה מסרב בתוקף לכל בקשה שלכם לשינוי סעיפים בהסכם השכירות, אז ייתכן וכדאי להימנע מחתימה על הסכם כזה, גם משום שזה עלול להעיד על משכיר שאינו גמיש ואינו קשוב לצורכי השוכר, וגם משום שהסכם שכירות אשר מנוסח לרעת השוכר, יביא בהכרח לפגיעה בזכויותיו של השוכר.
בחוזה המומלץ אנו ממליצים לשוכרים לצרף להסכם השכירות נספח הקרוי “פרוטוקול מצב הדירה”, שיכלול פירוט של כל הציוד והמתקנים הקבועים שנותרו בדירה (אמבטיה ושירותים, קירות, מטבח, ארונות, דלתות אשר נותרו בדירה והם בבעלות המשכיר ו/או צד ג’ אחר). הפרוטוקול גם יכלול פירוט של כל הליקויים ו/או הפגמים הקיימים בדירה, לפני החתימה על החוזה וקבלת המפתחות לדירה.
הפרוטוקול יאפשר למנוע טענות מאוחרות של בעל הדירה עם סיום ההסכם ו/או במהלכו בדבר אחריות של השוכר לנזקים או פגמים אלו. עריכת פרוטוקול מסירה, עשויה גם לגרום לבעל הדירה לתקן את הליקויים הקיימים בדירה בטרם הכניסה אליה ובכך להקל על השוכרים עם כניסתם לדירה.
מומלץ לצלם את הדירה לפני הכניסה אליה.
מה קורה במקרה בו נכנסתי לדירה שיש בה פגמים ולא יידעתי את בעל הבית טרם החתימה על החוזה?
בהתאם להוראות החוק, שוכר אשר ידע על פגם בעת החתימה על הסכם השכירות ולא דרש מהמשכיר לתקנו במעמד זה, לא יוכל לטעון להפחתה בדמי השכירות בעקבות פגם זה.
מומלץ לשאוף לדעת הכל על האיזור בו הדירה ממוקמת. השתדלו לשאול ולהבין האם קיימות תוכניות פיתוח לאזור כגון פרוייקטי תמ”א 38 וכיו”ב, מהן התשתיות הקיימות, האם יש תחבורה ציבורית נוחה ועוד. בירור קצר עם השכנים שלכם, עשוי ללמד אתכם כי קיימות תוכניות לשיפוץ בניין סמוך, או תכנית פיתוח תשתיות, אשר עלולות לפגוע בשגרת חייכם.
במעמד החתימה על חוזה השכירות תידרשו לספק ביטחונות לבעל הדירה. הביטחונות נועדו לתת הגנה לבעל הדירה למקרה שהפרתם את החוזה – למשל אי תשלום שכר דירה או גרימת נזק של ממש לדירה. חשוב להבין את ההבדלים בין הביטחונות כי אם חלילה הדברים יסתבכו, סוג הביטחון ישפיע משמעותית על מצבכם. חשוב לזכור כי כל סיכום שבעל פה ביניכם לבין בעל הבית אינו תקף. חשוב לוודא שכל הפרטים יצוינו בכתב בחוזה.
הסבר: האפשרות המומלצת ביותר מבחינת השוכר! שטר חוב הוא מסמך משפטי, מעין שיק, המהווה התחייבות שלכם לשלם את הסכום הנקוב בו במידה והסכם השכירות הופר על ידכם. במקרה של הפרה של ההסכם, בעל הדירה יהיה רשאי לנסות לפדות את שטר החוב בבית המשפט (כמו שמגישים תביעה בגין שיק רגיל שחזר), אך לכם תהיה האפשרות להתנגד לתשלום במעמד זה ובמקרה שכזה בית המשפט יכריע האם על השוכר לשלם את שטר החוב.
סכום מומלץ: עד מחצית דמי השכירות השנתיים.
הסבר: האפשרות הגרועה ביותר מבחינת השוכר! ערבות בנקאית כשמה כן היא, הנה ערבות אשר הבנק מספק לבעל הדירה (כנגד חיוב חשבון הבנק של השוכר בסכום הערבות), והיא אוטונומית לחלוטין, כלומר המשכיר אינו צריך להוכיח כי הפרתם את ההסכם על מנת לממשה והוא יכול לעשות זאת בכל שלב, באופן מיידי וללא הודעה מוקדמת. חיסרון נוסף שטמון בדרישה לערבות בנקאית, הוא הצורך בתשלום עמלה לא מבוטלת לבנק (כ- 5% מסכום הערבות לשנה).
אם ערבות בנקאית מהווה תנאי להשכרת הדירה, נסו להגביל במסגרת ההסכם את הנסיבות שיובילו למימושה וחייבו את המשכיר להודיע לכם מראש ובכתב על כוונתו לממשה ולאפשר לכם להתנגד לכוונה זו. לעיתים אפשר להגיע להסכמה עם בעל הדירה, לפיה הוא יישא במחצית עלות העמלה לבנק. לחילופין, נסו להגיע להסכמה על ערבות חלופית (למשל כסף מזומן כערבון) כמפורט להלן.
סכום מומלץ: נסו להימנע מדרישה זו, או לחילופין נסו להקטין את הסכום כמה שרק אפשר.
הסבר: סכום כסף במזומן, אשר יופקד בידי בעל הדירה במעמד החתימה על ההסכם. יכולה להיות חלופה טובה לערבות בנקאית, ובכך גם לחסוך את העמלה הכרוכה בערבות בנקאית. אולם, במקרה של מתן פיקדון (ערבון), הקפידו שתהיה בידיכם הוכחה אודות הפקדת הפיקדון בידי בעל הדירה: שמרו על תדפיס הבנק המעיד על הוצאת כספי הפיקדון, והקפידו להחתים את בעל הדירה על מסמך בו הוא מאשר כי קיבל סכום זה כפיקדון מאת השוכר, אשר יושב לשוכר לאחר סיום הסכם השכירות.
סכום מומלץ: שכר דירה של חודש.
הסבר: שיק רגיל ללא תאריך, שכותבים בראשו את המילים ‘שיק ביטחון’ או ‘לביטחון בלבד’ בין שני קווים אלכסוניים. אם הפרתם חוזה ובעל הדירה רוצה לפדות את שיק הביטחון, הוא רשאי לעשות זאת ללא אישור שלכם, אולם עליו לפנות להוצאה לפועל ולכם תהיה האפשרות להגיש כתב הגנה (בדומה לפרוצדורה המתוארת ביחס לשטר חוב).
הקפידו לכתוב על גבי השיק את המילים “לביטחון בלבד בהתאם לתנאי ההסכם”. אם בעל הדירה פרע את השיק למרות שלא בוצעה הפרה של החוזה, תוכלו לתבוע את השבת הסכום.
סכום מומלץ: עד מחצית דמי השכירות השנתיים.
הסבר: שיקים חתומים שאינם כוללים סכום או תאריך, הרשומים לפקודת העירייה, תאגיד המים, חברת החשמל וחברת הגז. אם לא תעמדו בתשלומים השוטפים למוסדות ולחברות אלה, בעל הדירה יוכל להשתמש בשיקים על מנת לשלם את החוב שנצבר. הקפידו שעל כל אחד מהשיקים ייכתב שם המוטב (למשל “חברת החשמל”), תוך שעל השיק מודפסות או מופיעות המילים “למוטב בלבד” בין שני קווים אלכסוניים.
במרבית הסכמי השכירות, יידרשו השוכרים להציג ערבים למקרה של הפרה של ההסכם. במקרה שהופר החוזה ובעל הדירה לא יכול להיפרע מהשוכר, הוא רשאי לבוא בדרישות כספיות ואף לפתוח בהליך משפטי כנגד הערבים. ייתכן כי יבקשו מכם להציג תלושי שכר של הערבים, כדי לעמוד על יכולת התשלום שלהם.
החוק מונה ארבעה מקרים בלבד שבהם רשאי המשכיר לממש את הערובה שהופקדה בידיו:
1. אי תשלום דמי השכירות במועדם;
2. אי תשלום התשלומים הנוספים שבהם חב השוכר;
3. אי תיקון ליקויים בדירה שנגרמו בשל התנהלות השוכר;.
4. במקרה שבו לא פינה השוכר את הדירה במועד.
בכל מקרה, על המשכיר להודיע לשוכר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר לתקן בעצמו את הטעון תיקון. במידה והשוכר לא עשה זאת, רשאי המשכיר לממש את הערובה בתוך 60 ימים מיום סיום החוזה.
חשוב לזכור, כי נושא הבטחונות והערבויות, היקפם וסכומם – הם עניין למו”מ בין השוכר למשכיר, אבל התיקון החדש לחוק השכירות והשאילה קובע הגבלה על גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מהשוכר. כך, גובה הערבות המקסימלי נקבע במסגרת החוק על שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – הנמוך מבין השניים.
לכן, במקרה המתואר בשאלה, בעל הדירה לא היה רשאי לדרוש ערבות בנקאית, או ערבון כספי בסכום של 30,000 ₪, שכן דמי השכירות עומדים על סך של 5,000 ₪ לחודש ומכאן שגובה הערבות המקסימלי שבעל הדירה רשאי לדרוש במקרה זה הנו 15,000 ₪ בלבד.
חשוב לזכור, כי ההגבלה האמורה חלה אך ורק על בטחונות אשר כרוכים בהוצאה כספית מצד השוכר (ערבות בנקאית למשל כרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר – הבנק מחייב את חשבונו של השוכר בעת הנפקת הערבות ורק בעת סיום החוזה והשבת מסמך הערבות הבנקאית לבנק מזוכה חשבון הבנק של השוכר בגובה הערבות).
בטחונות מסוג אחר כגון “שטר חוב”, או “כתב ערבות”, אינם כרוכים בהוצאה כספית מצד השוכר, ומכאן שאין הגבלה לגביהם, ובעל הדירה יכול לדרוש מהשוכר לחתום על שטר חוב ללא מגבלה של סכום, אבל ברור כי גם דרישה זו של בעל הדירה צריכה להיות סבירה ומידתית.
הוספת סעיף אופציה לחוזה חוסכת כאב ראש בחידוש החוזה, ומאפשרת להשאיר בידיכם את ההחלטה אם להמשיך בשכירות או לא. מומלץ להכניס לחוזה השכירות סעיף אופציה להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת, שיגדיר כי שכר הדירה יישאר כפי שהוא, או יוגבל להעלאה של עד חמישה אחוזים.
בהתאם להוראות החוק, על כל אחד מהצדדים להסכם השכירות חלה חובת “יידוע לקראת סוף תקופת האופציה”. סעיף זה נועד למנוע אי הבנות לקראת סיום החוזה ולאפשר ודאות לשני הצדדים לקראת סיום תקופת השכירות ו/או לקראת תקופת האופציה.
כך, בעל הדירה מחויב להודיע לשוכר עד 90 יום לפני תום תקופת השכירות האם בכוונתו לחדש את ההסכם ואם כן, באילו תנאים, ואילו השוכר מחויב להודיע לבעל הדירה לא יאוחר מ-60 יום לפני תום תקופת השכירות האם ברצונו לממש את האופציה ולהאריך את השכירות לשנה נוספת.
מומלץ לשמור עותק מההודעה בכתב על מימוש האופציה ואישור של בעל הדירה שקיבל את ההודעה (אפשר גם בוואטסאפ או בדוא”ל).
כשאנחנו שוכרים דירה חשוב שנהיה מודעים לסוגי הביטוחים הקיימים והחלים עליה על מנת שנהיה מכוסים במקרה שחס וחלילה קורה משהו בדירה. חשוב להבין את סוגי הביטוחים, לאילו מהם אנו כשוכרים זכאים על פי חוק ואילו סוגי ביטוח מומלץ שנעשה בעצמנו.
בעל הדירה רשאי לדרוש מכם לרכוש פוליסת ביטוח לצד שלישי. עם זאת, התיקון לחוק השכירות והשאילה קובע, כי המשכיר אחראי לבטח את הדירה בביטוח מבנה וכי אסור לו לדרוש מהשוכר לרכוש ביטוח מסוג זה (ביטוח מבנה).
חשוב לדעת, כי גם במקרה שבו בעל הדירה לא דורש מכם לרכוש פוליסת ביטוח לצד שלישי, אתם עדיין חשופים לתביעות בגין כל נזק שייגרם לכל צד שלישי כתוצאה ממעשה או מחדל שלכם בשימוש בדירה המושכרת. כך, למשל, אורח שלכם שיחליק על רצפת ביתכם, עלול להגיש כנגדכם תביעה נזיקית, ובהיעדר כיסוי ביטוחי, אתם עלולים להידרש לשלם פיצוי גבוה. לכן, רכישת פוליסת ביטוח צד ג’ שעלותה מסתכמת בכמה מאות ₪ בודדות לשנה, עשויה לחסוך לכם כאב ראש גדול. זה נכון גם לגבי ביטוח רכוש. אם בדירתכם קיים ציוד וריהוט יקר אשר בבעלותכם, זו אחריותכם לבטחו, שכן במרבית המקרים פוליסת הביטוח של בעל הדירה לא תכסה גניבה ו/או אובדן ו/או נזק שייגרם לרכוש שלכם.
חשוב שתדעו, כי בדרך כלל, בעל הדירה מבטח את הדירה בביטוח מבנה כנגד כל נזק שנגרם כתוצאה מאש, רעידות אדמה, הצפות וכדומה. לעתים, הביטוח כולל אחריות כלפי צד שלישי (צד ג’), אשר עשוי לכלול גם נזקים שגרם השוכר. לכן, חשוב לוודא עם בעל הדירה טרם החתימה על ההסכם כי הביטוח שרכש אמנם מכסה נזקים אפשריים לצד שלישי, אשר נגרמו ע”י השוכר ובמידת האפשר אף לצרף העתק מהפוליסה להסכם על מנת למנוע מחלוקות בהמשך. שכן חברת הביטוח עלולה להתכחש לאחריותה לכסות על נזקים שגרם השוכר, בין אם ברשלנות ובין אם במתכוון ואף לתבוע את השוכר בגין הנזק שגרם.
לכן יש לוודא כי לבעל הדירה קיימת פוליסת ביטוח אשר מגנה גם על השוכר, ולעגן זאת בהסכם השכירות. במצב כזה, הגיוני שתישאו בחלק מהוצאות הביטוח, אך לא בהוצאות הכרוכות ברכישת פוליסה עצמאית לכיסוי נזקים לצד שלישי. בהקשר זה מומלץ להתייעץ עם סוכן ביטוח ו/או עם עו”ד הבקיא בענייני ביטוח.
בכל מקרה, חשוב לוודא שהפוליסות כוללות סעיף ויתור כלפי השוכר במקרה של נזקים בדירה (תוספת כזו בד”כ אינה כרוכה בתשלום נוסף).
החלטתם לטוס לחו"ל ולסבלט את הדירה לשוכר משנה. רגע לפני כדאי לבחון את חוזה השכירות ולהיות בטוחים שאכן החוזה מאפשר זאת, או במידה ולא, להיות מודעים לסיכונים במקרה שבחוזה נאסר על הכנסת שוכר משנה לדירה.
במרבית הסכמי השכירות קיים סעיף אשר אוסר או מגביל את זכותו של השוכר להשכיר את הדירה בשכירות משנה (סאבלט), ללא קבלת אישור מראש ובכתב מבעל הדירה.
על מנת להכניס שוכר משנה (סאבלט) לדירה יש צורך לקבל אישור מראש ובכתב מבעל הדירה. אם לא קיבלתם הסכמה מראש זה יכול להוביל להפרה יסודית של הסכם השכירות ולגרור פינוי מהדירה ותשלום פיצויים.
בכך ששוכרים לא מיידעים את בעל הדירה הם נוטלים סיכון כפול. הראשון הוא שבעל הדירה יגלה זאת ויראה בכך הפרה של ההסכם על כל המשתמע מכך, והשני הוא שאותו שוכר חלופי יגרום נזקים לדירה ו/או לגורמים אחרים במהלך שהייתו בדירה, ובמקרה שכזה השוכרים עלולים להיות חשופים לתביעה שתוגש כנגדם בגין השכרת הדירה ללא אישורו של בעל הדירה או בניגוד להוראות החוזה.
מומלץ להקפיד להסכים על נושא זה עם בעל הדירה ובכל מקרה להחתים את האדם שנכנס לדירתכם על הסכם שכירות (גם אם לכמה ימים), ולקבל ממנו בטחונות ראויים (שיק בנקאי, מזומן או ערובה אחרת מתאימה), בכדי לצמצם את הסיכון הכרוך בהשכרת הדירה לגורם שאינכם מכירים.
התיקון האחרון לחוק השכירות לא נותן מענה ברור ביחס לשאלה על מי מהצדדים חלה החובה לשלם דמי התיווך, ומכאן שנושא זה מותיר פתח רחב לפרשנות וככל הנראה גם להתדיינות משפטית עתידית. חשוב בכל זאת לדעת מה משמעות תיקון החוק ואיך כדאי לפעול לפני שחותמים על חוזה תיווך.
בהתאם לתיקון האחרון בחוק השכירות והשאילה, במידה שהמשכיר שכר את שירותיו של מתווך על מנת שיציג את הנכס לשוכרים פוטנציאלים – הוא יהיה זה שישלם את דמי התיווך.
עם זאת, גם במקרים שבהם בעל דירה שכר את שירותיו של המתווך, והמתווך פרסם את הדירה במודעה ביד 2 או בפייסבוק, במקרה של פניה למתווך מצד השוכר, השוכר יהיה מחויב בתשלום דמי תיווך, וזאת למרות שבעל הדירה הוא שהזמין את שירותי התיווך.
יתרה מזאת, ניתן לראות כי ישנם מתווכים שניצלו את “הפרצה” בחוק, בטענה כי אין להם “בלעדיות” בקשר עם הדירה אותה הם משווקים עבור בעל הדירה, ומכאן שהחוק מאפשר להם לגבות דמי תיווך מהשוכרים.
מומלץ לשוכרים לברר עוד לפני תיאום מועד לביקור בדירה וחתימה על הסכם תיווך, האם ניתן להגיע לבעל הדירה באופן ישיר, ללא צורך בשירותיו של המתווך. חשוב לדעת כי מרבית הדירות המפורסמות באינטרנט הן דירות אשר מתווכים איתרו ברשת ופרסמו אותן כדירות שהם משווקים, לעתים מבלי שבעל הדירה בכלל מודע לכך.
חשוב לברר עמו האם הדירה שפורסמה דרכו היא בבלעדיות (ואז דמי התיווך יחולו על המשכיר) או שאינה בבלעדיות (שאז לכאורה אין מניעה לגבות דמי תיווך מהשוכר).
כך או כך, מומלץ תמיד לבקש הבהרות בכתב מהמתווך לפני שביקרתם בדירה הפוטנציאלית וכמובן לפני החתימה על הסכם התיווך. בכל מקרה, מומלץ לנהל מו”מ עם המתווך, בניסיון למנוע או לצמצם את דמי התיווך.
לפני המעבר לדירה חדשה ודאו שלא נותרו חובות ישנים של הדיירים הקודמים לרשויות וכל החשבונות הקודמים שולמו במלואם. העבירו בעירייה את חשבון הארנונה והמים על שמכם (חילופי מחזיקים), ובצעו קריאת מונה של חברת החשמל וקריאה של מד המים. אחרת אתם עלולים להיקלע להתעסקות מתישה עם חובות שאינם שלכם. כמו כן, ודאו בעירייה שאינכם רשומים בדירה שעזבתם.
על פי החוק, על השוכר לשלם את דמי השכירות, ארנונה, תשלומים עבור צריכה שוטפת של מים, חשמל וגז, וכן תשלומי אחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף.
לעומת זאת, תשלומים המיועדים לרכישת או השבחת מתקנים המשרתים את הדירה, כגון שיפוץ מעלית הבניין, חדר המדרגות, לובי הבניין ו/או זיפות גג הבית המשותף ו/או החלפת דוד השמש – יחולו על המשכיר, וכך גם ביטוח הדירה המושכרת (ביטוח מבנה), ותשלומים שחב המשכיר לצד שלישי, כגון אנשי מקצוע עמם התקשרו בעלי הדירות בבית המשותף בהסכם ו/או מיסים אשר מטבעם חלים על בעל הדירה.
דירות שותפים הן תופעה מקובלת בשוק השכירות בתל אביב, ומטבע הדברים לפעמים נוצרים חיכוכים בין השותפים, ובין השותפים לבעל הדירה, שמעוררים שאלות משפטיות בנוגע לאחריותם של השותפים כלפי השותפים האחרים ו/או כלפי בעל הדירה במקרה של סכסוך או הפרה של הסכם השכירות ע"י אחד השותפים.
במרבית המקרים אינכם מכירים את השותפים שלכם, ואתם לא יכולים לדעת האם הם יעמדו בהתחייבויותיהם לאורך תקופת השכירות. על כן, חשוב מאוד להקפיד להימנע מנטילת התחייבות בהסכם השכירות, לפיה הנכם ערבים להתחייבויות השותפים האחרים ו/או אחראים למקרה של הפרה של הסכם השכירות ע”י מי מהשותפים האחרים.
מומלץ שלא להסכים לתנאי בחוזה, לפיו אתם מתחייבים “יחד ולחוד” עם שאר השותפים לכל התחייבות בחוזה השכירות. אם נכתב בחוזה ״יחד ולחוד״, במקרה של הפרה של ההסכם ע”י אחד מהשותפים, אתם עלולים לשאת בחובות השותפים האחרים ואף לעמוד בפני דרישה לפינוי הדירה, למרות שאתם עמדתם בתנאי החוזה.
במקרה כזה, עליכם לפנות לשותף בדרישה (רצוי בכתב ולשמור תיעוד שלה) ולדרוש ממנו לשלם את חלקו בהוצאות. במקרה שהשותף מסרב לשלם את חלקו, מומלץ לפנות לבעל הדירה ולדווח לו על כך (שכן הדבר מהווה הפרה של ההסכם ע”י אותו שותף שעשוי להידרש לפנות את הדירה בשל כך), ובהמשך אף לשקול הגשת תביעה כנגד אותו שותף, על מנת שישיב לכם את הכספים שנאלצתם לשלם במקומו.
כבר הצלחתם למצוא מקום בשכר דירה ובמיקום שרציתם. מומלץ לעצור ולבדוק לפני שחותמים על חוזה את מצב הדירה כדי למנוע הפתעות לא נעימות. במידה וכבר חתמתם על חוזה וגיליתם ליקויים בדירה, חשוב להיות מודעים לזכויות ולאפשרויות שלכם במידה ותרצו לדרוש מבעל הבית לתקן את הליקויים בדירה.
באופן כללי, נזק או ליקוי הקשורים במתקנים (מזגן, מחסן או ציוד קבוע אחר שקיים בדירה) ובתשתיות הדירה, כגון מערכות המים, החשמל, האינסטלציה, הגז, קירות הדירה הם באחריותו של בעל הדירה, אלא אם כן יוכח כי השוכר גרם לנזק במתכוון או ברשלנות, תוך שימוש “לא סביר” בדירה.
במרבית חוזי השכירות מצוינים המונחים “שימוש סביר”, “בלאי סביר”, או “בלאי טבעי”, אשר נועדו לתחום את אחריותם של שני הצדדים להסכם השכירות למקרה של ליקוי או נזק לדירה. כך למשל, רטיבות בתקרת הדירה הנה באחריות בעל הדירה היות שמדובר בנזק אשר נגרם כתוצאה מליקוי בתשתיות הדירה ו/או הבניין ומכאן שהאחריות לתקנה מוטלת על בעל הדירה.
לפי התיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה כל פגם בנכס שנגרם בשל שימוש סביר ורגיל של השוכר הוא באחריות המשכיר לתקנו, וזאת בתוך 30 יום מרגע שקיבל הודעה מהשוכר בדבר הפגם. אם מדובר בפגם שתיקונו דחוף, כלומר כזה שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה – על המשכיר לתקנו בתוך שלושה ימים בלבד. במקרים שבהם המשכיר לא עשה זאת, רשאי השוכר לתקן את הפגם באופן עצמאי, ולקזז את עלות התיקון משכר הדירה.
החוק אף קובע, כי במקרים חריגים, בהם בעל הדירה נדרש לתקן פגם או אי התאמה (למשל ליקויי בניה, ליקויי רטיבות, בעיות אינסטלציה וכו’) בדירה, והוא סירב לעשות זאת בנימוק לא סביר, רשאי השוכר להפחית את דמי השכירות המשולמים לבעל הדירה באופן יחסי למידת הפגיעה ביכולת השימוש וההנאה הסבירים מהדירה. למשל, במקרה שבו חדר אחד בדירת 3 חדרים, אינו מאפשר מגורים סבירים כתוצאה מפגם מהותי בו, אשר האחריות לתקנו מוטלת על המשכיר והיא לא תוקנה, ניתן יהיה לטעון כי שווי השכירות פחת בשליש עקב הפגם באותו חדר. יחד עם זאת אנו מציעים לשוכרים להתייעץ ולבחון בזהירות את השימוש בכלי זה.
לעומת זאת, סתימה במערכת האינסטלציה של הדירה עלולה לגרום לכך שבעל הדירה יסרב לתקנה, בטענה כי מדובר בשימוש לא סביר של השוכר (למשל במקרה שבו הושלכו מוצרי היגיינה) ומכאן שהאחריות לתקן ליקוי זה עלולה להיות מוטלת על השוכר.
התיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה מסדיר את סוגיית התיקונים, וקובע כי על השוכר לתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה שנגרם בשל שימוש “בלתי סביר”.
חשוב מאוד לתעד את הפניות שנעשו למשכיר בקשר לליקויים או נזקים בדירה על מנת שבעל הדירה לא יוכל לטעון כי לא קיבל כל הודעה אודות הפגם וגם על מנת לזרז את התיקון בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בחוק (30 ימים לתיקון פגם “רגיל” או 3 ימים לתיקון פגם “דחוף”).
עוד קובע החוק, כי סעיפים הקיימים כיום בחלק מהחוזים, הפוטרים את המשכיר מאחריות לאי התאמה (למשל ליקויי בניה, ליקויי רטיבות, בעיות אינסטלציה וכו’) או לפגם שיתגלה בנכס אינם חוקיים ולכן בטלים.
חשוב לציין, כי בהתאם להוראות החוק, שוכר אשר ידע על פגם או אי התאמה בדירה בעת החתימה על הסכם השכירות, ולא דרש מהמשכיר את תיקונה במעמד החתימה, לא יוכל להסתמך על אי התאמה זו בשלב מאוחר יותר, למשל בטענה להפחתה בדמי השכירות בעקבות אותה אי התאמה.
בחוזה המומלץ אנו ממליצים לשוכרים לערוך נספח לחוזה שנקרא “רשימת תכולה”, במסגרתו עליכם לפרט בדבר כל פריט (רהיט או מוצר חשמל) המצוי בדירה, תוך פירוט מצבם הפיזי של פריטים אלו במועד כניסתכם לדירה.
כמו כן, חשוב לציין בהסכם השכירות, כי רק במקרים בהם נעשה על ידכם שימוש לא סביר אשר גרם לנזק לרכוש, האחריות תהיה שלכם.
כששוכרים דירה היחסים עם בעל הבית לא תמיד הכי ברורים לנו. התיקון לחוק השכירות והשאילה מגדיר מהם יחסי השוכר-משכיר הראויים במסגרת החוק. חשוב שתדעו שגם לכם/ן יש זכויות בכל הקשור באופני הביקור של בעל הבית בדירה, וכי כדאי לעגן אותן בחוזה מראש.
התיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה קובע, כי על השוכר לאפשר למשכיר לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים, בתנאי שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר.
במרבית ההסכמים, המשכירים שומרים לעצמם את הזכות לבקר במושכר מעת לעת, ולכן יש לעגן בחוזה שעל אף זכותו של בעל הדירה לבדוק את מצב הדירה, יש לעשות זאת בכפוף לתיאום מראש עם השוכר ותוך שמירה על פרטיותו.
יש לכם בעלי חיים? סביר להניח שכשחיפשתם דירה זה הפך את החיפוש לקשה יותר. בעלי דירות לעיתים לא מעוניינים להחזיק בעלי חיים בדירה. לפני שאתם חותמים על חוזה, ודאו שאין סעיף האוסר על החזקת בעלי חיים בדירה על מנת למנוע מחלוקות מיותרות בהמשך.
באופן עקרוני, אין דרישה חוקית משוכר לספר מיוזמתו על כך שבבעלותו חיית מחמד (כמובן כזו שמתאימה לגידול בבית מגורים), אבל ישנם בעלי דירה שלא מסכימים לכך ודואגים מראש לאסור בחוזה כל אפשרות של החזקת חיות מחמד בדירה.
לכן, לפני החתימה על החוזה, בדקו האם יש סעיף בחוזה שמתיר לכם להכניס לדירה בעלי חיים, או לחילופין כי לא קיים סעיף האוסר זאת, וודאו כי אין מניעה כזאת על מנת למנוע מחלוקות מיותרות בהמשך.
קרה שנכנסתם לדירה והחלטתם לעזוב לפני הזמן כי אתם עוברים לגור עם בן הזוג או כי בא לכם לשנות אזור בעיר, כדאי להקדיש דקה לקרוא כיצד החוק מתייחס לסוגיה ומה חשוב שתתעקשו להכניס לחוזה בטרם החתימה עליו.
חוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר רשאי למצוא שוכר חלופי שייקח על עצמו את התחייבויותיו של השוכר לפי הסכם השכירות, אולם החלפה שכזו מותנית בהסכמת בעל הדירה, אשר רשאי לסרב לה רק מטעמים סבירים (למשל השוכר החלופי אינו עובד בעבודה מסודרת או שאין לו חשבון בנק פעיל).
חשוב להקפיד שתישמר לכם בהסכם השכירות האפשרות למצוא שוכר חלופי לכל מקרה שלא יהיה. כדאי גם לנסות ולהגיע להסכמה, לפיה תוכלו לעזוב את הדירה בהתראה מראש של 60 או 90 ימים מבלי לשלם את יתרת דמי השכירות ו/או מבלי שתחויבו במציאת שוכר חלופי.
במקרה שמצאתם שוכר חלופי מתאים, הפגישו אותו עם בעל הדירה (רצוי בנוכחותכם) ולוו אותו עד לחתימה על ההסכם מול בעל הדירה שלכם.
חשוב לתעד את השיחות ו/או הפגישה של בעל הדירה עם השוכר החלופי, וזאת למקרה שבעל הדירה יסרב לכניסתו של השוכר החלופי, מטעמים בלתי סבירים.
בנסיבות מסוימות וחריגות, תהיו רשאים להעביר את החזקה בדירה לשוכר החלופי גם ללא הסכמת בעל הדירה, וזאת במקרה שבעל הדירה סירב לכניסת השוכר החלופי מטעמים בלתי סבירים (במקרה שכזה מומלץ להתייעץ עם עו”ד הבקיא בנושא זה טרם ביצוע פעולה חד צדדית).
בשנים האחרונות, בעיקר באזור המרכז, ניתנים יותר ויותר אישורי בנייה במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק. לבנייה ולפרוייקטי תמ"א 38 ברחבי העיר הכוללים שיפוץ חזית הבניין ובניית מעלית ומרפסות או פינוי בינוי יכולה להיות השלכה קשה על שגרת החיים של הדיירים בבניין בו מבוצעות העבודות ובבניינים הקרובים לו.
אין ספק כי דירה אשר נמצאת בבניין בו מבוצעות עבודות שיפוצים נרחבות מסוג פרוייקט תמ”א 38, מאבדת מערכה ביחס לדירה שלא מצויה בתוך אתר בניה. מסיבה זו, ניתן לראות דירות כאלה אשר מושכרות בהנחה משמעותית ביחס למחיר השוק, כל עוד עבודות הבניה נמשכות. ישנם שוכרים אשר מוכנים לסבול מטרדים מסוג רעש, אבק ולכלוך, הכרוכים במגורים בבניין בו מבוצעות עבודות שיפוצים, תמורת קבלת הנחה משמעותית בשכר הדירה.
מומלץ בשלב המו”מ עם בעל הבית על חוזה השכירות לוודא האם ידוע לו על עבודות שיפוצים הצפויות בדירה או בבניין ולבקש כי יצהיר על כך במסגרת חוזה השכירות. במרבית המקרים, בעל הדירה יודע מבעוד מועד על עבודות או שיפוצים צפויים בנכס, ומסיבות מובנות הוא לא ימהר לספר על כך לשוכרים פוטנציאליים מחשש שהדבר יפגע ביכולתו להשכיר את הדירה.
במקרה שבו חתמתם על הסכם שכירות ובעל הדירה לא הודיע לכם בדבר שיפוצים משמעותיים הצפויים בבניין, וזמן קצר לאחר כניסתכם לדירה, גיליתם להפתעתכם כי צפויות עבודות בקרוב, תוכלו לטעון כי בעל הדירה פעל בחוסר תום לב כלפיכם והסתיר מכם מידע מהותי ביחס לדירה. בטענה לחוסר תום לב, בנסיבות מתאימות, תוכלו לדרוש יציאה מהחוזה, או לחילופין פיצוי והפחתת דמי השכירות בשל אובדן ההנאה הצפוי מהנכס.
במקרה כזה, מומלץ לפנות לייעוץ המשפטי על מנת לבחון את הזכויות שלכם.
מניסיוננו במקרים מסוג זה, ניתן לזהות כי קיימת נכונות מצד בעלי הדירות להפחית בדמי השכירות, בשיעורים משתנים בהתאם לאופי עבודות השיפוצים, היקפן, משכן והשפעתן על השוכרים. כך, למשל בבניין בו מבוצעות עבודות שיפוצים נרחבות, תינתן הנחה גבוהה יותר בשכר הדירה (לעתים עד כדי 40% הנחה בשכר הדירה), ואילו בבניין אחר בו מבוצעות עבודות מינוריות יותר, שיעור ההנחה יכול להסתכם ב- 10% בלבד, הכל בהתאם לנסיבות המקרה, תנאי הסכם השכירות וליכולת שלכם לנהל מו”מ עם בעל הדירה.